Hôtels iconiques cinq étoiles : là où se joue la valeur

Photo : Photochrom Print Collection, Library of Congress. Domaine public.

Un marché de 8,7 milliards

Les hôtels cinq étoiles en Italie ont réalisé 8,7 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2025, contre 8 milliards en 2024. La croissance dépasse 8 % en un an. Le segment représente désormais 28 % d’un secteur hôtelier estimé à 31,4 milliards.

Ce sont encore des estimations prévisionnelles. Thrends les a présentées à la Luxury Hospitality Conference de Milan, et Pambianco Hotellerie les a reprises. Le périmètre compte 745 établissements en 2025, avec 39 nouvelles ouvertures attendues en 2026. En moyenne, un cinq étoiles italien réalise environ 11,7 millions d’euros de revenus par an.

Un détail mérite l’attention. L’estimation de l’ensemble du secteur est passée de 40 à 31,4 milliards après la correction d’une donnée de l’Istat. Un investisseur lit toujours la source avant le titre.

Le chiffre qui compte se trouve au milieu

La donnée la plus utile n’est pas le chiffre d’affaires. C’est l’écart entre deux marges.

Les deux indicateurs ne sont pas comparables au sens strict. Ils mesurent des périodes et des échantillons différents. Ils indiquent pourtant une direction claire. L’hôtel dégage une forte rentabilité au niveau opérationnel. Une part importante se perd avant d’arriver au propriétaire.

La même analyse indique où : loyers, honoraires de gestion, redevances de marque, coûts fixes non opérationnels. Dans un hôtel iconique, cette chaîne de coûts détermine la valeur de l’investissement davantage que le taux d’occupation.

Une marque peut changer. Un exploitant peut être remplacé. Un palais historique ne se reproduit pas.

Pourquoi le bâtiment iconique fait la différence

Un palais historique au bord d’un lac, en centre-ville ou face à la mer protège la valeur dans le temps. Aucun concurrent ne peut construire le même bâtiment au même endroit. Les 39 ouvertures attendues en 2026 augmentent l’offre, mais rarement dans des biens de ce type.

Ces bâtiments arrivent souvent sur le marché dans des moments difficiles. Une succession familiale bloquée. Des associés en conflit. Une dette que l’exploitation ne parvient plus à supporter. Celui qui sait lire ces situations entre à un prix qui reflète le problème, et non le potentiel du bien.

Cinq principes pour un fonds d’hôtels iconiques

Ma lecture conduit à une stratégie précise. Un fonds dédié aux bâtiments historiques cinq étoiles devrait suivre cinq règles.

1. Entrer par la situation, pas par le marché. Les meilleures opportunités naissent des procédures, des successions et des conflits entre associés. Le prix d’entrée reflète le problème à résoudre.
2. Séparer l’immobilier de l’exploitation. Le propriétaire garde le bâtiment. Un exploitant spécialisé apporte le métier. Chacun répond de son propre risque.
3. Réécrire la chaîne des coûts. Des contrats avec l’exploitant qui lient honoraires et loyers aux résultats, avec une part fixe et une part variable. Ainsi, une partie du GOP revient au propriétaire.
4. Investir dans la restauration comme levier de valeur. Le capex sur le bâtiment historique augmente le prix moyen et protège la valeur du bien. Ce n’est pas un coût à comprimer.
5. Utiliser des véhicules réglementés et un horizon long. Des fonds gérés par des sociétés agréées, une gouvernance claire, des sorties programmées. Le patrimoine historique demande du temps et de la discipline.

Un exemple hypothétique

Prenons un hôtel théorique de 12 millions d’euros de revenus annuels, proche de la moyenne italienne du segment. Supposons un GOP de 43 % et un EBITDA de 19 %. La différence représente environ 2,9 millions par an.

Le calcul est volontairement simple et uniquement illustratif. Il montre un point : même une récupération partielle de la chaîne des coûts fait bouger la valeur du bien davantage que de nombreuses interventions sur les tarifs.

Redonner vie à la valeur

Un hôtel historique n’est pas seulement un investissement. C’est une part d’un territoire, de son travail et de sa mémoire collective. Quand il reste fermé ou bloqué, c’est aussi la communauté qui l’entoure qui perd de la valeur.

C’est pourquoi je regarde les bâtiments iconiques avec une seule logique. Résoudre la situation, remettre le bien au centre, le confier à ceux qui savent l’exploiter et le rendre à la communauté en meilleur état. Le rendement vient comme conséquence de ce travail, pas comme point de départ.

Source des données : Pambianco Hotellerie, 27 octobre 2026 (en italien), sur la base de données Thrends et HotStats.

Les opinions exprimées sont personnelles. Cet article a une finalité exclusivement informative. Il ne constitue ni une offre au public, ni une sollicitation à investir, ni un conseil en investissement, juridique ou fiscal, ni une recommandation d’acheter ou de vendre des instruments financiers, des parts de fonds ou des biens immobiliers. Il ne décrit pas d’opérations spécifiques ni le rôle de l’auteur dans une quelconque opération ou un quelconque véhicule. Les données de marché proviennent de sources tierces, sont en partie prévisionnelles et n’ont pas été vérifiées de manière indépendante. L’exemple chiffré est hypothétique et ne représente pas des résultats attendus ou garantis. Les investissements dans des fonds sont réservés aux personnes admises par la réglementation et s’effectuent uniquement par l’intermédiaire de gestionnaires agréés et de la documentation d’offre correspondante.